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1. 임대인 및 소유권 확인
- 등기부등본 확인: 계약 전 반드시 등기부등본을 열람하여 임대인이 실제 소유자인지 확인해야 합니다. 이를 통해 해당 부동산에 설정된 근저당권, 가압류, 압류 등의 권리관계를 파악할 수 있습니다.
- 대리인과의 계약 시 주의: 임대인의 대리인과 계약할 경우, 대리권을 증명하는 위임장과 임대인의 인감증명서를 확인하여 대리권의 적법성을 검증해야 합니다.
2. 주택 상태 및 불법 여부 확인
- 주택 상태 점검: 계약 전 주택의 구조적 하자나 노후 상태를 직접 확인하고, 발견된 문제는 임대인과 협의하여 보수 여부를 결정해야 합니다
- 불법 건축물 여부 확인: 해당 주택이 불법 증축되었거나 무허가 건축물인지 여부를 확인해야 합니다. 불법 건축물은 향후 법적 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
3. 전세가율 및 선순위 권리관계 확인
- 전세가율 파악: 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)이 높은 경우, 향후 보증금 반환에 어려움이 있을 수 있으므로 적정한 전세가율을 유지하는 것이 중요합니다.
- 선순위 권리관계 확인: 등기부등본을 통해 선순위 근저당권이나 임차인이 있는지 확인하고, 자신의 보증금이 안전하게 보호될 수 있는지 검토해야 합니다.
4. 계약서 작성 시 유의사항
- 표준 임대차계약서 사용: 계약서는 법무부에서 제공하는 표준 임대차계약서를 사용하는 것이 바람직합니다. 이를 통해 임대인과 임차인의 권리와 의무를 명확히 할 수 있습니다.
- 특약 사항 명시: 전세자금 대출 승인, 전세금 반환 보장, 등기부상 권리 변경 금지, 소유권 이전 시 임차인 동의 필요 등의 특약 사항을 계약서에 명시하여 향후 분쟁을 예방해야 합니다.
5. 전세보증보험 가입
- 보증보험의 필요성: 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 상황에 대비하여 전세보증보험에 가입하는 것이 안전합니다. 주택도시보증공사(HUG) 등에서 가입할 수 있으며, 이를 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다.
- 전입신고: 입주 후 14일 이내에 주민센터에서 전입신고를 해야 합니다. 이를 통해 임차인의 권리를 보호받을 수 있습니다.
- 확정일자 받기: 전입신고와 동시에 임대차계약서에 확정일자를 받아두면, 보증금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
7. 관리비 및 공과금 정산
- 관리비 항목 확인: 관리비에 포함된 항목과 금액을 사전에 확인하고, 임대인과의 책임 분담을 명확히 해야 합니다.
- 공과금 정산: 이전 임차인의 공과금 미납 여부를 확인하고, 입주 시 계량기 수치를 기록하여 추후 분쟁을 방지해야 합니다.
8. 계약 만료 전 주의사항
- 계약 갱신 여부 확인: 계약 만료 1~2개월 전에 임대인과 계약 갱신 여부를 협의하고, 재계약 시 조건을 명확히 해야 합니다.
- 퇴거 시 원상복구: 퇴거 시 임차인은 임대차계약서에 명시된 원상복구 의무를 이행해야 하며, 자연적인 노후로 인한 손상은 제외됩니다.
전세 계약은 복잡하고 중요한 절차이므로, 위의 사항들을 꼼꼼히 확인하고 준비하는 것이 필수적입니다. 이를 통해 안전하고 만족스러운 전세 생활을 누리시길 바랍니다.
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